Gestiegene Strom- und Heizkosten und damit Nachforderungen aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung machen insbesondere seit der Coronapandemie Vermietern und Mietern das Leben schwer. Während man bisher davon ausging, eine nicht bezahlte Nachforderung aus einer Heiz- und Betriebskostenabrechnung könne allenfalls zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen, kristallisiert sich in der Rechtsprechung mehr und mehr heraus, dass bei entsprechender Höhe der Nachforderung durchaus auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bei Nichtzahlung der Nachforderung in Betracht kommen kann.

Soweit erkennbar, hat eine diesbezügliche Entscheidung erstmals das Landgericht Berlin mit Urteil vom 20.02.2015 (Az. 63 S 202/14) getroffen. Das Landgericht Berlin hat damals festgestellt, dass die fehlende Nachzahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung zu einer hinreichend erheblichen Pflichtverletzung führt, die den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigen kann. Vorausgesetzt, der Mieter ist zuvor abgemahnt und auf die Möglichkeiten des Ausspruchs einer fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung hingewiesen worden.

Zwar handelt es sich bei der Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnung nicht um eine laufende Zahlung i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, trotz alledem ist auch die Nichtzahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Die Nichtzahlung stellt mithin eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Vertragspflichten dar.

Allerdings reicht es nicht aus, wenn lediglich eine kleine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung entsteht. Vielmehr bedarf es einer Erheblichkeit der Nachforderung.

Während das Landgericht Berlin und später auch des Amtsgericht Brandenburg (Urteil vom 20.12.2024 – Az. 33 C 33/24) eine Erheblichkeit erst bei einem Rückstand aus der Nachzahlung, der Heiz- und Betriebskosten der 2 Bruttomonatsmieten entspricht, ausgeht, hat das Amtsgericht Miesbach mit Urteil vom 07.03.2025 festgestellt, dass auch bereits der Rückstand von mehr als einer Bruttomonatsmiete eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung darstellen kann.

In dem vom Amtsgericht Miesbach entschiedenen Fall hat der Rückstand aber beinahe 2 Bruttomonatsmieten betragen. Die Nachforderung aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung des Amtsgerichts Miesbach belief sich auf € 2.328,99. Der Mietzins brutto belief sich auf € 1.360,00. Zu berücksichtigen war aber auch, dass neben der Heiz- und Betriebskostennachforderung jedenfalls bei Ausspruch der Kündigung noch ein Mietrückstand in Höhe von € 645,00 bestand, der noch vor Klageerhebung durch die Beklagten bezahlt wurde.

Mithin kann die Nichtzahlung einer erheblichen Betriebskostennachforderung zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Dies kann sowohl für Mieter, als auch für Vermieter von Belang sein. Wichtig ist aber, dass in diesem Fall die Voraussetzungen, nämlich insbesondere die Abmahnung mit Hinweis auf die Möglichkeiten zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter, eingehalten werden und dass die Erheblichkeitsschwelle der Nachforderung gegeben ist.

Mit der Entscheidung des Amtsgerichts Miesbach hat, soweit ersichtlich, nunmehr auch erstmalig ein Gericht aus Bayern die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auf die nicht erfolgte Nachzahlung der Heiz- und Betriebskosten-Nachforderung gestützt.

Nachdem auch in der Literatur die überwiegende Auffassung vertreten wird, dass eine nicht unerhebliche Nachforderung aus den Heiz- und Betriebskosten zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen kann, ist davon auszugehen, dass sich den Entscheidungen des Landgerichts Berlin, des Amtsgerichts Brandenburg und des Amtsgerichts Miesbach weitere Gerichte anschließen werden.

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