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Schließung der Betriebsstätte in Corona-Zeiten als Mangel der Mietsache

Der Gesetzgeber schafft Klarheit bei auflagebedingten Einschränkungen oder Schließungen von Ladenlokalen des Einzelhandels. Die Corona-Beschränkungen stören die Geschäftsgrundlage des Miet- oder Pachtvertrags, die Hintergründe:
RA Bernd Schleicher

Neues Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften seit 31.12.2020 in Kraft

der Gesetzgeber hat nun im Dezember 2020 noch ein paar Maßnahmen zur Verteilung der Risiken aufgrund der die Gesellschaft weiter beutelnden Corona-Pandemie mit dem ‚Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht vom 22.12.2020‘ auf den Weg gebracht. Dieses ist seit dem 31.12.2020 in Kraft getreten.

Es bringt Klarheit in einen bisher hart umkämpften Bereich der vermieteten Gewerberäume. Dafür vorgesehene Mietverträge sehen häufig nur eingeschränkt eine Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter vor. Einige Gerichte sahen im letzten Jahr trotz coronabedingter Einschränkungen auf staatlicher Vorgabe die Pflicht zur Zahlung der Miete. Anders etwa das Landgericht München I mit Entscheidung vom 22.09.2020, Az. 3 O 4495/20:

Das Gericht sah das behördliche Verbot der Öffnung von Verkaufsstellen als einen Mangel iSd. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Das Gericht knüpfte an den vertraglich vereinbarten Mietzweck zur Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires zum Zwecke des Einzelhandels an. Aufgrund der öffentlich rechtlichen Beschränkungen im Zusammenhang mit dem 1. Lockdown und der nur teilweisen Lockerungen ließ sich dieser Zweck nicht einhalten.

Es differenzierte auf dieser Basis die Auswirkungen für das Mietverhältnis, sodass Minderungen der Miete abzuziehen waren:

MonatMinderung der Miete in %
April 2020

80 %

Mai 2020

50%

Juni 2020

15 %

Die Abstufung folgt den Teilöffnungen bis hin zum verbleibenden Abstandsgebot auf den Verkaufsflächen und der damit verbundenen reduzierten Besucherzahl.

Mit Art. 240, § 7 EGBGB wird diese Problematik ab 01.01.2021 über die Grundsätze zur Störung der Geschäftsgrundlage gelöst werden können.


Art. 240, § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1)Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2)Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Was bedeutet das für gewerbliche Mieter?

    • Es können Neuverhandlungen über die betroffenen Teile des Mietvertrages verlangt werden
    • Eine Mietminderung oder Stundung kann vom Vermieter verlangt werden
    • lässt sich auch die Aufhebung des Mietverhältnisses verlangen
    • Sobald Streitigkeiten gerichtlich werden, sollen sie als beschleunigte Verfahren Vorzug erhalten

Was gibt es zu beachten?

  • Mieten derzeit nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen
  • Es gibt keine automatische Anpassung, d.h. der Mieter muss sich selbst darum bemühen
  • Die Höhe ist nicht geregelt, d.h. der Mieter muss Art und Umfang der veränderten Bedingungen dartun und beweisen, die Höhe kann durch das Gericht abgeschätzt werden
  • Nach der Gesetzesbegründung sollen insbesondere schwer betroffene Mieter unterstützt werden

Kriterien für die Beurteilung werden u.a. sein:

      • Wirtschaftliche Lage des Unternehmens
      • Umfang der Umsatzeinbußen durch die staatlichen Maßnahmen
      • Schwere und Auswirkung der Maßnahmen auf die Geschäftstätigkeit
      • Gab es staatliche Hilfen, ggf. wann und in welcher Höhe?

Gerne sind wir Ihnen bei Prüfung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche behilflich, schreiben Sie uns einfach eine Email über kanzlei@heinicke-eggebrecht.de oder rufen Sie uns an unter +49(0)89 552261-0