Betriebskostenabrechnung und was man wissen sollte

In den nächsten Monaten steht für Vermieter wieder die Erstellung der Betriebskostenabrechnung an und viele Mieter werden die Betriebskostenabrechnung per Post erhalten. Dabei ist vielen Vermietern und Mietern nicht bewusst, dass die Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, wenn mietvertraglich nichts anderes vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Daher muss eine Betriebskostenabrechnung immer im Zusammenhang mit dem Mietvertrag überprüft werden.

 

Frist für die Abrechnung der Betriebskosten

Über die Betriebskosten muss der Vermieter gemäß § 556 Abs. 2 S. 1 BGB jährlich abrechnen, wenn Vorauszahlungen geschuldet sind. Für die Abrechnung hat der Vermieter grundsätzlich zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes Zeit. Nach Ablauf der zwölf Monate kann der Vermieter zwar noch abrechnen, Nachforderungen kann er aber grundsätzlich nicht mehr stellen (Ausnahme: Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten). Ein Anspruch auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens ergibt sich für den Mieter aber weiterhin.

 

Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter ermöglichen, die Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Daher ist es auch notwendig, dass die Kostenpositionen genannt werden, damit im Abgleich mit dem Mietvertrag geklärt werden kann, ob es sich um umlagefähige Positionen handelt. Es sind daher die Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungsjahres geordnet zusammenzustellen, sodass die Vorgaben des § 259 Abs. 1 Hs. 1 BGB erfüllt sind.

 

Belegeinsichtsrecht des Mieters

Zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gehört auch, dass er im Anschluss an die Mitteilung und Abrechnung der Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

Die Vorlage der Abrechnungsunterlagen ist aber nicht mit der Abrechnung geschuldet. Der Mieter muss dieses Einsichtnahmerecht gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Um das Einsichtnahmerecht ranken sich zahlreiche Irrtümer, die wir im Artikel „Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung“ nächste Woche näher erläutern.

 

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen Mieter ebenfalls spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter mitteilen, § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Nach Ablauf der Frist ist die Geltendmachung von Einwänden durch den Mieter nicht mehr möglich, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

 

Welche Möglichkeiten bestehen für Mieter?

Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten nicht ab, können Sie Klage auf Abrechnung erheben oder künftige Vorauszahlungen einbehalten. Aber Vorsicht, der Einbehalt kann auch Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters eröffnen. Wir empfehlen daher dringend zuvor Rücksprache mit einem Rechtsanwalt zu suchen.

Ist die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft oder sehr hoch, lassen Sie die Abrechnung überprüfen.

Wir beschäftigen uns tagtäglich mit Betriebskostenabrechnungen und deren Überprüfung und sind Ihnen gerne behilflich. Schreiben Sie uns einfach eine Email über kanzlei@heinicke-eggebrecht.de oder rufen Sie uns an unter +49(0)89 552261-0.

 

Was kann der Vermieter tun?

Auch wenn die zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes bereits abgelaufen sind, ist eine Abrechnung anzuraten, um eine Rückforderung der Vorauszahlungen zu vermeiden. Nachforderungen können zwar nicht mehr geltend gemacht werden, aber Sie können sich ersparen die Betriebskosten anstelle des Mieters zu tragen.

Nehmen Sie Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung ernst und lassen Sie sich anwaltlich beraten. Oft können Fehler oder Unklarheiten schnell ausgeräumt werden und damit Kosten erspart werden.

 

Ersparen Sie sich Ärger und kontaktieren Sie uns per Email über kanzlei@heinicke-eggebrecht.de oder rufen Sie uns an unter +49(0)89 552261-0.