Jetzt hat der BGH entschieden

Wahrscheinlich haben Sie es schon in den Nachrichten gehört: Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 (Aktenzeichen XII ZR 8/21) entschieden, dass bei einer Schließung eines Ladenlokals aufgrund einer staatlichen Verfügung ein Anspruch auf Mietanpassung bestehen kann.

Die Gründe

Der BGH bestätigt, dass für die Zeit der Schließung eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Allerdings folgt er dem OLG Dresden, über dessen Berufungsentscheidung der BGH nun verhandelte, nicht dahingehend, dass pauschal eine 50-prozentige Minderung angemessen sei. Vielmehr müsse man auf den Einzelfall abstellen und folgendes berücksichtigen:

• Welche Umsatzrückgänge sind im Schließungszeitraum konkret an dem betroffenen Standort zu beklagen?
• Konnten vom Mieter Maßnahmen ergriffen werden, um diesem entgegenzuwirken (etwa Onlinehandel- Beratung)?
• Gab es staatliche Leistungen für den Zeitraum, die nicht zurückgezahlt werden müssen?
• Abwägung aller sonstigen Interessen, auch beispielsweise der konkreten Situation des Vermieters

Dabei spricht der Anschein dafür, dass die Umsatzrückgänge auf der Schließung beruhen; möchte der Vermieter dem entgegentreten, so muss er dies darlegen und beweisen. Da das OLG diese Feststellungen nicht getroffen hat, ist die Sache zur weiteren Ermittlung an das OLG zurückverwiesen worden.

Was ist zu tun

Die Mieter können nun für die Zeiträume der Schließung, für die sie nicht vorbehaltlos die Miete bezahlt haben, eine Anpassung verlangen, also die Miete ganz oder teilweise zurückverlangen. Aufgrund der erheblichen Beeinträchtigungen und der unmittelbaren Kausalität zwischen Schließung und Umsatzrückgang im stationären Handel sind die Chancen gut, dass man vor dem Hintergrund dieser Entscheidung eine außergerichtliche Einigung mit dem Vermieter zustande bringt.

Für weitere mögliche Schließungen gilt auch weiterhin: Miete nur unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung bezahlen!