In Ergänzung unserer Artikel zur Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckel (05.05.2021) und des Artikels zur Reformierung des Mietspiegels (16.06.2021) beschäftigen wir uns im vorliegenden Beitrag mit der bundesgesetzlichen Mietpreisbremse.

Diese gilt nicht für jede Gemeinde. Nur in dreizehn der sechzehn Bundesländer hat des Landesverordnungsgeber entsprechende Verordnungen erlassen, sodass die Regelungen der §§ 556d bis 556f BGB greifen. Im Saarland, in Sachsen und Sachsen-Anhalt gibt es, nach unserem Kenntnisstand, keine Landesverordnung sodass die Mietpreisbremse nicht gilt.

Viele der Landesverordnungen wurden bereits durch die Gerichte für unwirksam erklärt, zuletzt am 28.01.2021 die Hessische Verordnung vom 17.11.2015, die zwischenzeitlich jedoch durch die Hessische Verordnung vom 11.06.2019 und 18.11.2020 abgelöst worden war. Wie bereits mehrfach, waren Mängel bei der Begründung und der Veröffentlichung der Begründung für die Verordnung der Grund für die Unwirksamkeit der Verordnung.

In Bayern gilt zur Zeit die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mietvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 09.07.2019. Deren Geltungsdauer läuft jedoch zum 31.12.2021 aus.

Nicht nur in den Bundesländern Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt die die Mietpreisbremse gemäß §§ 556d bis 556 f BGB nicht, sondern auch in allen Gemeinden, die in landesrechtlichen Verordnungen nicht ausdrücklich aufgezählt sind.

Darüber hinaus sind die preisdeckelnden Vorschriften der „Mietpreisbremse“ (§§ 556d, 556 e BGB) auf eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird sowie auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nicht anwendbar (§ 556 f BGB). Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.01.2021) hat sich dem Begriff der „umfassenden Modernisierung“ nunmehr angenommen und diesen näher definiert. Demnach ist die Modernisierung nur dann umfassend, wenn sie vom Umfang her einem Neubau gleichkommt, und die Qualität der Wohnung neubaugleich verbessert wurde, es wird daher im Regelfall auf eine Kernsanierung hinauslaufen.

Das Mietspiegelreformgesetz, welches am 25.06.2021 den Bundesrat passiert hat (vgl. Blogbeitrag „Reform des Mietspiegels“ vom 16.06.2021), führt nunmehr dazu, dass in Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern bis 0.01.2023 Mietspiegel geschaffen werden müssen. Gilt in diesen Gemeinden die Mietpreisbremse aufgrund landesrechtlicher Verordnung, wie es in Bayern ausnahmslos bei Städten über 50.000 Einwohner der Fall ist, wird eine Mietpreisänderung ab 01.01.2023 für Vermieter deutlich schwieriger. Es kann daher nur geraten werden, die Mietpreise schnellstmöglich anzupassen, um der zusätzlichen Einschränkung durch die Mietspiegel zuvorzukommen.

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